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                《湖北省物業服務收費管理辦法》解讀

                來源:易彩堂 時間:2018-03-29
                  

                 

                   

                  湖北省物業服務收費管理辦法》,已由省物價局、省住建廳聯合印發,自4月1日施行。為進一步宣傳、貫徹、落實好《辦法》精神,現解讀如下。

                  一、背景目的、意義

                  物業服務收費及監督管理涉及城市建設、管理和社區治理, 與千家萬戶切身利益息息相關, 事關改革發展穩定和民生大局。為規範物業服務收費行為,維護業主和物業服務企業合法權益,省物價局、省住建廳於2007年5月聯合製定出台《湖北省物業服務收費管理實施辦法》,對促進全省物業服務行業健康發展發揮了積極作用。隨著經濟社會發展和改革深化, 物業服務政策法規環境、市場環境發生變化,物業服務收費出現了一新情況、新問題,需要出台新的物業服務收費管理辦法。

                  一是2007年下半年以來,國家和省先後出台了《物權法》《物業管理條例》(修訂)和《湖北省物業服務與管理條例》等與物業服務收費相關的法律、法規。2014年12月,國家發展改革委統一放開了住宅小區停車服務收費和部分住宅物業服務收費。實施辦法需要按照相關法律、法規和政策規定進行修改和補充。

                  二是隨著經濟社會發展,特別隨著房地產產業的持續快速發展,群眾和企業迫切希望通過提升物業服務水平改善居住、營商環境。但與此同時,圍繞物業服務質量與物業服務收費所產生的矛盾糾紛也越來越多,迫切需要通過加強行業監督管理、完善物業服務收費辦法,規範物業服務企業的經營行為和收費行為,促進業主與物業服務企業之間建立起良好合作信任關係。

                  三是近年來,各地圍繞有效保障群眾基本物業服務需求作了許多有益探索實踐,有了一些較成熟的做法和經驗,如推進“紅色物業”建設,建立健全物業服務等級標準製度等,需要以適當的形式加以細化、固化和提升,也為製定出台新的物業服務收費管理辦法創造了有利條件。

                  為促進物業行業服務水平的進一步提升,規範物業服務收費行為,維護業主和物業服務主體合法權益,更好滿足人民群眾日益增長的美好生活與良好居住環境需要,省物價局、省住建廳在深入廣泛調查研究,反複征求意見基礎上,根據《價格法》《物業管理條例》《湖北省價格條例湖北省物業服務與管理條例》等法律、法規和國家發展改革委、住房城鄉建設部等部委有關文件規定,結合我省實際,製定出台了湖北省物業服務收費管理辦法》(以下簡稱辦法》),自今年4月1日施行。《辦法》的實施,對於有效化解物業服務收費方麵難題,營造安全、舒適、文明的居住和工作環境,促進和諧社會建設,具有重要意義。

                  二、主要內容和亮點

                  (一)深化“放管服”改革,完善物業服務收費形成機製

                  《辦法》依據《湖北省物業服務與管理條例》等法規和有關文件規定,將物業服務收費政府定價的範圍內容縮小並具體限定住宅前期物業服務收費標準。規定前期物業服務收費標準由價格主管部門會同同級房產主管部門,綜合考慮物業服務內容、服務標準、服務成本和業主承受能力等因素,按照規定的定價權限和程序製定公布。

                  對實行市場調節的物業服務收費,《辦法》規定物業服務企業等不得單方麵決定調整收費標準,必須經業主大會同意,未成立業主大會的經“雙過半”(專有部分占建築物總麵積過半數的業主且占總人數過半數)多數業主同意。征求意見前,須按規定公示擬調價方案及理由、成本變動情況等資料。

                  (二)創新物業服務管理,保障基本物業服務需求

                  住有所居,居有所安,是黨中央提出的具體要求,也是廣大人民群眾對美好生活和良好居住環境的期待與向往。滿足基本物業服務需要,是居有所安的重要體現。由於種種原因,目前在部分老舊住宅小區、單位型小區、零星樓棟小區,還存在市場失靈、自治失效,無物業管理或管理不善等問題。為扭轉這種狀況,辦法》對促進創新服務管理、完善業主自治機製、改善老舊住宅區綜合環境等作了規定。

                  各地因地製宜創新物業服務管理模式,通過政府主導、市場運作,社會參與、多元共治,建立物業管理綜合協調機製,完善公益性和市場化相結合的物業服務機製,持續推進“紅色物業”建設,促進物業服務管理融入城市基層社會治理。

                  二是針對一些住宅小區存在的業主大會成立和開展活動難等問題,辦法》依據《物業管理條例》《湖北省物業服務和管理條例》,明確了住宅前期物業服務收費退出政府定價範圍具體情形,街道、社區及各相關部門、單位及時依法組織指導有關住宅小區成立業主大會、選舉業主委員會,完善業主自治機製。

                  要求房產主管部門在同級人民政府領導下,與住建等相關行政主管部門、專業經營單位,共同製定配套設施設備不齊全的老舊住宅區物業改造規劃和年度實施計劃,在完善配套基礎設施和公共服務設施的基礎上,改善老舊住宅區的綜合環境和物業服務。

                  (三)通過市場競爭和信息公開,讓物業服務質價相符

                  規範經營服務行為,為業主提供質價相符的服務,是物業服務企業與業主建立良好合作信任關係的基礎。為促進化解業服務過程中的矛盾和糾紛,辦法》對促進物業服務市場競爭、物業服務收費明碼標價、公開公共收支情況等作規定。

                  主體開展物業服務。根據國務院取消物業服務企業資質核定、住建部廢止資質管理辦法的精神,將物業服務提供由傳統單一物業服務企業”改為更加寬泛的物業服務主體”,為其他企業單位進入物業服務市場創造條件,促進物業服務市場公平競爭。

                  二是擇優選聘物業服務提供者。建設單位要依法公開選聘住宅前期物業服務主體,在政府定的收費標準內約定具體收費標準,簽訂前期物業服務合同;其他物業服務,由業主大會按照公平、公正、公開原則,擇優選聘物業服務主體,並簽訂物業服務合同,服務內容、服務標準、收費標準等進行約定。

                  三是按規定明碼標價。物業服務主體物業管理區域內顯著位置常態公示服務內容、服務標準、收費項目、收費標準,以及投訴電話信息,接受業主監督。

                  四是公開收益收支情況。物業服務主體、業主委員會等每半年公示一物業服務費收入與使用支出情況,業主共部位、共用設施設備經營所得收益及支出情況,並適時審計。

                  (四)明確權屬,規範管理住宅區停車收費

                  12358價格監管平台資料顯示:近三年來,公眾關於住宅小區停車收費的投訴一直高居各類價格投訴的前列。2017年9月,省物價局發出《關於全麵落實機動車停放服務收費政策規定的緊急通知》,明確違反停車收費政策規定的法律應用,全省價格監督檢查機構進一步加大對違規收費行為的查處力度,涉及住宅小區停車收費的價格投訴逐漸呈現總體下降態勢。為“頑疾”,辦法》有針對性地作規定。

                  一是建設單位應按建設項目規劃設計條件和配建標準建設停車庫(位),優先滿足業主停車需求,促進供需平衡。

                  二是商品房銷售前,建設單位製定庫(位)售方案,具體明確車庫(位)的權屬及數量、租賃價格、銷售價格、價格有效期等,按規定報房產主管部門備案。經備案的車庫(位)租售方案,應在銷售場所醒目位置公示。明確並公示車庫(位)的權屬及數量,方便業主準確知情,有利於減少乃至避免因此引起的矛盾糾紛。

                  三是明確物業管理區域內占用業主共有道路或場地用停放機動車輛的車位,屬全體業主共有,可以收取停車費,所得收益全體業主共有,由業主大會決定使用方式和用途,可優先用於物業管理區域內停車設施設備建設維護。

                  四是規定業主擁有產權或使用權的車庫(位)免收停車費,維護業主在自有車庫(位)免費停放車輛的合法權利。

                  項目所在地價格主管部門對公眾投訴頻繁、矛盾突出的庫(位)租售價格,要通過開展成本調查、公開調查結果,引導督促建設單位合理定價。對成本調查證實租售價格過高,經提醒告誡後仍不改正的,要依法依規處理。

                  (五)尊重實際,妥善處理非直抄戶水電正常損耗

                  鑒於用水用電未實行“一戶一表”的物業區域在全省各地都存在,《辦法》重申“供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位,應當向最終用戶收取有關費用”,明確配套設施設備不齊全的老舊住宅物業區域在改造完成前,水電正常損耗可納入物業收費範圍,具體辦法當地價格、房產主管部門製定,經同級人民政府同意後公布執行。

                  (六)回應訴求,規範裝修其它收費行為

                  針對群眾關於房屋裝修過程中收費、門收費及押金的價格谘詢、投訴較多的實際,《辦法》對這些費用如何收取作了規定。

                  一是不能隨意收取房屋裝修保證金。以收取裝修保證金作為裝修管理措施的,要先出台管理辦法對保證金標準、退還時間和相關責任等事項進行具體規定。管理辦法可以物業服務主體與業主協商製定,也可以由業主大會製定。

                  房屋裝修產生建築垃圾,可以委托物業服務主體清運,清運費用由雙方協商約定。除此之外,與裝修有關的其它費用如裝修管理費、電梯運料費等,一律不得收取。

                  三是實行出入證(卡)管理的住宅小區,建設單位或物業服務主體為業主免費配置出入證(卡),每戶人員出入證(卡)不少於3張,車輛識別卡每車一張。業主在免費配備數量之外另行增購,或因遺失、損壞補辦的,可以按公示標準收取製作成本費。

                  四是對為業主或物業使用人提供裝修安裝維修等臨時性服務的外來人員、車輛,不得收取任何費用。實行出入證(卡)管理的,可以按公示標準收取押金,並在退證(卡)時全額退還。

                  (七)全麵均衡,維護業主和物業服務主體合法權益

                  針對部分物業管理區域內,業主或物業使用人不按約定交納物業服務費引發的停水、停電事件偶有發生的實際,《辦法》一方麵明確業主委員會、居(村)民委員會有督促業主或物業使用人約定交納物業服務費的責任,物業服務主體有通過司法途徑追繳物業服務費的權利,規定任何單位和個人不得強製物業服務主體代收有關費用或者提供無償服務。另一方麵,規定物業服務主體接受委托代收水電氣等費用,不得向業主收取手續費等費用;不得以業主或物業使用人拖欠物業服務費等理由,減少服務內容,降低服務質量,中斷或變相中斷供水、供電、供氣、供熱,以及實施損害業主或物業使用人合法權益的其他行為。

                  三、進一步說明的相關事項

                  (一)關於空置房物業服務費的收取

                  《辦法》規定,“屋交付後一年內無人入住的,空置期間業主承擔物業服務費的比例,由當地價格主管部門會同房產主管部門確定。

                  空置房物業服務費該不該給予折扣優惠,一直都是爭議焦點。主張不予折扣優惠認為,有悖於“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,也不符合《物權法》第七十二條關於業主“不得以放棄權利不履行義務”的規定。主張折扣優惠的則認為,既然業主沒有入住,就意味著業服務成本開支相應減少,不定價都要以成本基礎。鑒於雙方意見都有道理,且部分群眾要求對空置房物業服務費打折優惠的呼聲高,《辦法》規定:可以給予折扣優惠的空置期,最長不得超過一年;是給予折扣優惠優惠的具體比例,由各地價格、房產部門根據當地實際確定。

                  (二)關於業主共有車位收費

                  《辦法》規定,“物業管理區域內占用業主共有道路或者場地用停放機動車輛的車位,屬於全體業主共有,可以收取停車費,其管理、使用、收費等具體事項由業主大會決定,建設單位、物業服務主體等不得銷售或者變相銷售。

                  業主共有車位,目前部分地方做法停車費(即場地使用費)之外另行收取泊車服務費。這種做法不符合《物權法》《湖北省物業服務與管理條例規定。既然是全體業主共有的車位,那麼收收費、多少費、收費收入歸誰所有都得由業主大會決定(未成立業主大會的,經“雙過半”的多數業主同意)。

                  至於物業服務企業物業服務等級標準》規定之外提供停車服務,經業主大會同意(未成立業主大會的,經“雙過半”的多數業主同意,可以從收取的停車費中提取勞務費作為報酬,具體比例由雙方約定。這是符合“質價相符、優質優價”原則的,也有利於車輛在物業小區有序通行、停放。如果雙方不能就勞務費提取比例達成一致,當地價格、房產部門可以應當提供指導服務。

                  業主共有車位產生的收益,由業主大會決定其使用方式和用途,優先用於物業小區停車設施設備建設維護。

                  (三)關於業主自有車庫(位)收費

                  《辦法》規定,“對業主擁有產權或使用權的車庫、車位不得收取停車費。

                  了解,目前有少數業服務企業(或停車服務公司)仍在對業主擁有產權或使用權的車庫、車位收取停車費。根據《物權法,業主有權在自有車庫、車位免費停放車輛,業服務企業等也可以對收取物業服務費。為保證車輛有序行、停放,物業服務企業等要對業主擁有產權或使用權的車庫、車位進行維護管理,發生相關設施設備運行及維護、照明、保潔、通風、排水和秩序維護等服務費用和由此增加管理服務人員費用以及法定稅費,理由擁有自有車庫(位)的業主承擔,這與買了房子要交物業服務費是一個道理。

                  業主擁有產權或使用權的車庫、車位物業服務費,可以按車庫(位)的數量計收,也可以按法定產權麵積計收。

                  (四)關於不公平高價的認定

                  根據價格違法行為行政處罰規定》《湖北省價格條例》《反價格壟斷規定》等法規,認定不公平的高價應當考慮的因素,包括但不限於:

                  (一)銷售價格是否明顯高於其他建設單位銷售相同庫(位)的價格;

                  (二)在成本基本穩定的情況下,是否超過正常幅度提高銷售價格;

                  (三)銷售商品的提價幅度是否明顯高於成本增長幅度。

                  (五)關於非直抄小區水電正常損耗處理

                  《辦法》規定,在用水用電尚未實行“一戶一表”的物業區域完成改造前,水電總分表之間的正常損耗可以納入物業收費範圍,具體辦法當地價格、房產主管部門製定,經同級人民政府同意後公布執行。供電損耗與電網規劃、導線材料及長度、截麵等因素有關,可以直接測量化。《辦法》明確供電損耗計入比例原則上不超過總表計量數的7%”。這7%是根據國家電網測算確定的湖北電網居民用電實際平均損耗率(6.98%)提出來的,各地可以州)或(市)為單位明確居民用電正常損耗率。

                  城鎮供水損耗,主要表現為供水跑冒滴漏,與供用設施設備、用水結構強度等有關,其損耗具有不確定。各地要結合當地實際明確供水損耗處理辦法。

                  (六)關於業主維權途徑

                  對物業服務企業等未履行合同及其它侵害業主權益的行為,可以向人民法院提起訴訟。對價格違法行為,可以通過12358價格監管平台進行投訴舉報。對服務行為、服務質量和與物業權屬、計費麵積相關的問題,可以向各級房地產主管部門谘詢投訴舉報。

                  (七)關於新舊政策的銜接

                  物業服務主體與業主之間是民事合同關係。《辦法》實施前,已經簽訂物業服務合同(包括前期物業服務合同)且合同尚未到期或者尚未終止的,仍按原合同約定執行。《辦法》實施後,新簽訂物業服務合同的,按照《辦法》和當地製定實施細則規定執行。

                                                            湖北省物價局      湖北省住房和城鄉建設廳